我再从大类资产战略配置的角度，聊聊怎么看待现在的房产投资。
大类资产中长期配置的原则是要么买价值，要么买时势。

买价值，是从这个资产本身的绝对性价比展开评估的。也就是一个资产（或者同一类资产中的投资组合）它从最朴素的投资回报率来看，静态下是不是已经算得过账？这个账包括了底线价值（通常需要极好的资产质量和净现金流+几乎难以再大幅下降的估值），也包括了未来大概率的收益潜力（通常需要广阔的需求和极高的竞争壁垒）。对这类资产要暂时忽略市场的频繁定价，资产的内在价值会随着时间增厚，市场的报价会随着宏观形势周期性波动，因此未来的投资期望值随着时间的拉长而变大。

买时势，是虽然这个价值从静态价值来看没有依据，甚至有点离谱。但是它处于社会发展综合力量最受益的风口，就像过去多年的房地产，人口红利最佳期+城市化进程提速+最宽松的金融杠杆+个人梦想和ZF经济发展目标一致+人民收入持续快速提升。它有个想显著的特点，就是特别容易形成人人都认可的，简单易懂的道理。

现在的房产，如果从投资的角度来看（自住无法评，能承担得起且开心最重要），到底是买价值还是买时势呢？都不是。

买价值，差得还很远很远。当然房价未必真的跌那么多，可能以时间和空间综合的形式最终达到价值区域。

买时势，离得越来越远。每个国家的那种房地产黄金投资时代也就是一次，后面也会出现某些极佳的投资机遇，但基本都是有一个前提：跌得足够多的时候，买入最核心城市的高价值房产。

既不是价值也不是时势，那就是赌了。

那么现在的“买价值”是什么呢？答案是，中国优质上市公司的股票。
未来的“买时势”会出现在哪里呢？严重老龄化，是一个很可能的选项。与之相关长期高度受益的资产，可以慢慢思考和观察了。