## แชร์ประสบการณ์ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า
**หลังจากได้ฟัง live bitcion talk : 185 ที่อาจารย์พูดเรื่องการลงทุนในคอนโด เลยอยากจะแชร์ข้อมูลกับพี่ๆ เพื่อนๆซะหน่อย**

1. **การลงทุนในคอนโดโดยการกู้เงินมาซื้อแล้วปล่อยเช่าโดย ให้ค่าเช่าสามารถ cover ค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าผ่อนธนาคารและค่าส่วนกลาง ยังทำได้หรือไม่**
- ก็ได้แหละ แต่คอนโดในตลาดส่วนใหญ่ 80-90% ก็ลงทุนไม่ได้ เพราะได้ค่าเช่าไม่คุ้ม เราต้องหาคอนโดที่สามารถลงทุนได้ อีก 10% ให้เจอ (หรือจริงๆมันมีมากกว่านี้แต่ผมหาไม่เจอเองวะ 555)
- เท่าที่ผมศึกษาและลงพื้นที่มามาทรัพย์มือ 1 แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะซื้อแล้วได้กำไร จากราคาที่ปรับตัวขึ้นไปไกลแล้ว ที่ลงทุนได้ส่วนใหญ่จะเป็นมือ 2 (ข้อดีของทรัพย์มือ 2 คือ เรารู้อัตราค่าเช่าและราคาซื้อขายแล้ว)

2. **หลักการที่ใช้กรองหาทรัพย์ที่ลงทุนได้ของผม**
- **ถือได้ตังขายได้กำไร** คือ ทรัพย์ที่ซื้อมาต้องสามารถดูแลค่าใช้จ่ายต่างๆได้ทั้งหมด (ค่าผ่อนธนาคาร + ค่าส่วนกลาง)และราคาควรต่ำกว่าที่ตลาดขายกันอยู่อย่างน้อย 30% เพื่อให้เรามีแต้มต่อเวลาจะขายออกไป (อ.ต๊ำบอกไว้เป๊ะเลย ถ้าคุณอยากขายได้เร็วๆคุณต้องลดราคา)
- คอนโดที่จะลงทุนมีจำนวนผู้อยู่อาศัย 85%ขึ้นไป ยิ่งคนอยู่เต็มยิ่งดี เพราะเราจะได้มีคู่แข่งน้อยลง โดยส่วนใหญ่พื้นที่นั้นจะเป็นแหล่งงานหรือเป็นแหล่งที่มีคนต่างถิ่นย้ายเข้า-ย้ายออกเป็นประจำ
- พื้นที่ตรงนั้นต้องไม่สามารถสร้างคอนโดเพิ่มได้แล้วหรือมีพื้นที่เหลืออีกน้อยมากๆ (เพื่อลดคู่แข่งอีกนั่นแหละ ก็อย่างที่ อ.ต๊ำบอกใน live ว่าคนที่เช่าอยู่ใครจะไม่อยากอยู่คอนโดที่ใหม่กว่าและสวยกว่ากันล่ะ)
- นิติบุคคลของโครงการก็สำคัญ เพราะบางแห่งนิติบุคคลบริหารไม่ดีเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้ ก็มีแนวโน้มทำให้คอนโดโครงการนั้นเสื่อมลงไปเรื่อยๆหลังจากที่เราซื้อไปแล้ว
3. **ข้อควรระวังในการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า**
- ตอนนี้หลายๆธนาคารมีโปรผ่อนถูกช่วง 3 ปี แรกให้เราตายใจ (ผ่อนล้านละ 4,500 บาท) แล้วค่อยมาเจอกับ **นรก** หลังจากหมดโปร ซึ่งในมุมมองของผมหากจะลงทุนจริงๆควรใช้อัตราการผ่อนชำระในตอนที่ดอกมันลอยตัวแล้ว (ประมาณล้านละ 6,000 บาท)
- **โปรดระมัดระวังการใช้สินเชื่อ** เพราะบางคนกู้เงินเกินราคาทรัพย์สินจากราคาตลาดไปมาก เช่น ราคาทรัพย์ 1 ล้านบาท แต่กู้เงินมา 1.3 ล้านบาท เวลาจะขายคุณอาจจะต้องนำเงินบางส่วนมาปิดยอดที่ขาดไปแม้ว่าเราจะผ่อนไปบ้างแล้วก็ตาม เพราะราคาคอนโดบางพื้นที่ราคามันไม่ได้ขึ้นเลยหรืออาจขึ้นนิดหน่อย (พอได้ฟัง อ.ต๊ำ พูดเรื่องที่ธนาคารทำฟาร์มมนุษย์ เลยเพิ่งจะเข้าใจว่าทำไมปล่อยสินเชื่อกันง่ายจัง)
- อย่าลืมรวมค่ารีโนเวทคอนโดและค่าธรรมเนียมต่างๆที่กรมที่ดิน เข้าไปในราคาซื้อด้วยเพราะมันคือค่าใช้จ่ายในการลงทุนเหมือนกัน (ก่อนซื้อเราควรจะประเมิณได้คร่าวๆว่าต้องใช้งบตรงนี้เท่าไหร่)
- เราสามารถคัดกรองผู้เช่าได้ระดับนึง แต่ที่เหลือก็อาศัยดวงด้วยว่าผู้เช่าจะดีแค่ไหน คุณต้องเตรียมเงินสำรองให้พร้อมด้วยเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า รวมถึงเตรียมใจด้วยว่าบางคนอาจจะดูแลห้องได้ไม่ดี
- บางทีหากมีอะไรในห้องเสียหายเราอาจจะต้องจ่ายค่าซ่อมด้วยตัวเอง หรืออาจจะต้องคอยดำเนินเรื่องการซ่อมให้ผู้เช่าด้วย (แนะนำให้คุยกันให้เคลียร์ตั้งแต่ทำสัญญาเลย)
- ทรัพย์สินที่เคยดีไม่ได้แปลว่ามันจะดีตลอดไปอย่ายึดติดกับมันมาก หากเห็นแนวโน้มที่ไม่ดี เช่น ผู้เช่าลดลง ราคาเช่าลดลง ก็ควรขายออกไป (อาจจะขายถูกกว่าราคาตลาดนิดหน่อยก็ได้ เพราะเราซื้อมาในราคาที่มีแต้มต่ออยู่แล้ว)
- ขอสุดท้าย **การลงทุนอสังหาก็เหมือนการแต่งงาน** เวลาที่จะเลิกกันมันมีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายต่างๆเยอะมาก โปรดคิดดีๆก่อนที่จะซื้อคอนโดซักห้องนะครับ

ที่เขียนมาทั้งหมดเป็นเพียงมุมมองของผมที่เริ่มศึกษาและลงทุนมาได้ประมาณ 4 ปี อาจจะมีบางเรื่องที่ผิดพลาดและขาดตกบกพร่องไป พี่ๆเพื่อนๆ สามารถชี้แนะผมได้เลยนะครับ
 **ขอบคุณ อ.ต๊ำและทีมงานอีกครั้งที่คอยให้ความรู้ใหม่ๆเสมอ**

ส่วนหนังสือที่ผมใช้เป็นแนวทางในการศึกษาก็สามารถดูได้ในคลิปด้านล่างของ พี่หนุ่ม Money coach ได้เลยครับ ชื่อหนังสือ **52 สัปดาห์ 52 ทรัพย์สิน**
https://youtu.be/KgkwGEPIXM8?si=-RtLBUSpr2GEZjZS
#siamstr #siamstrog


ขอบคุณสำหรับการแบ่งปันประสบการณ์ครับ


มันมีอะไรวนๆอยู่ในหัวหลังจากดู live จบ วันนี้ว่างๆเลยระบายออกมาซะหน่อยครับ 🤣


มีเคสหนึ่งที่เจอ.. สงสัยว่า Ownerปล่อยว่างอยู่ตั้งหลายปีไม่ปล่อยเช่า... หรือเขาหา ลค.ไม่ได้นะ ไม่แน่ใจ.. ในส่วนนี้ค่าใช้จ่ายเขาแบกรับหมด.... อยากทราบว่าเพราะอะไรถึงปล่อยห้องให้ว่างนานขนานนั้น.. ถ้าเป็นคุณคิดว่า เพราะอะไร...


ดีเลยครับ


ถ้าหมายถึงคอนโด อันนี้ตอบยากเหมือนกันครับเพราะว่าเราไม่รู้ว่าผู้ซื้อเป็นใคร มีฐานะการเงินแบบไหน งั้นผมขอสมมุติเป็น 3 ตัวอย่างนะครับ

1. ผู้ซื้อเป็นคนมีเงินเหลือๆไม่รู้จะเอาไปทำอะไร : อันนี้เข้าเกณฑ์ที่ อาจารย์บอกใน live เลยครับว่าเค้าเอาไว้ใช้เป็นที่เก็บเงินและไม่อยากให้คนอื่นมาอยู่เพราะกลัวห้องเสียหายเหมือนที่ออกข่าว (คอนโดมันจับต้องได้ เวลาของเสียหายมันมีผลกับจิตใจพอสมควรเลยครับ)

2. ผู้ซื้อเคยอยู่เองแต่ตอนนี้ไม่ได้อยู่แล้ว : ผมรู้จักหลายๆคนที่ตอนเริ่มทำงานใหม่ๆ แล้วก็ซื้อคอนโดไว้อยู่เอง แต่พอมีครอบครัวก็ไปซื้อบ้านอยู่แล้วทิ้งคอนโดไว้อย่างนั้นไม่ให้ใครเช่าเพราะกลัวของเสียหาย และที่ไม่ขายเพราะเก็บไว้เป็นสมบัติ

3. ผู้ซื้อทำการกู้ซื้อแบบเงินเหลือ : มันคือการกู้ซื้อทรัพย์มากกว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ โดยหวังเอาเงินที่เหลือจากการกู้ไปลงทุนอย่างอื่น ซึ่งส่วนใหญ่จะโดนหลอก โดยเรียกการลงทุนนี้ว่าอสังหา 0 บาท
ผู้ซื้อจะทำการซื้อคอนโดไปพร้อมกันหลายๆห้องเพื่อให้ได้เงินเหลือมากๆและกะว่าจะเอาไปลงทุนเพื่อให้ได้ค่าตอบแทนมาจ่ายธนาคาร แต่สุดท้ายการลงทุนทั้งหมดกลายเป็นแชร์ลูกโซ่ ทำให้ผู้ซื้อเสียเงินที่ได้ส่วนต่างจากการซื้อคอนโดไปทั้งหมด
จนจิตใจแตกสลายๆหนีหนี้ไปก็มีเยอะครับ และที่ไม่ปล่อยเช่าก็เพราะเค้าไม่ได้มีความรู้ด้านนี้เลย ตอนที่โดนชักชวนมาซื้อ พวกมิจฉาชีพก็จะบอกว่าเดี๋ยวหาผู้เช่าให้ไม่ต้องห่วง เช่น case ของแชร์ลูกโซ่ที่ชื่อว่า OD capital เป็นต้น


เราจะเจอของดีราคาถูกได้อีกทางคือ ของที่ถูกยึดมาขายครับ (แต่อาจจะโดนเส้นเบียด)


หมายถึงธนาคารยึดมาขายให้เราหรอครับ
โดนเส้นเบียด มันเป็นยังไงอะครับชี้ทางผมที🙏


ใช่ครับ พวกที่ธนาคารยึดมาในกรณีที่ลูกหนี้จ่ายไม่ไหว
พอยึดมาได้ เขาก็จะจัดประมูลครับ ไอ่ที่จัดประมูลเนี่ยแหละครับ
มันจะมีคนวงในรออยู่ บางทีเขาก็อาจจะจัดประมูลกันแบบเงียบๆ
เท่าที่ผมพอรู้ราคาที่ประมูลได้กัน มันลดจากราคาปกติ 30-40% ครับ


ขอบคุณมากค่ะ


:joggingnostr:


อ๋อ ถ้าประมูลที่กรมบังคับคดีผมเคยไปครับ แต่ที่ชลบุรีคนไปกันเยอะอยู่นะครับหลัก 100 คนเลย ราคามันลดลงได้สูงสุด 30% จากราคาประเมิณครับ ถ้าไม่มีคนประมูลสู้ก็ถือว่าถูกมากๆครับ


ใช่ครับ ผมเห็นบางคนวิ่งไปหลายจังหวัด เพื่อแบบนี้โดยเฉพาะเลยครับ


น่าจะเป็นนักลงทุนมืออาชีพแหละครับ จับของถูกไปรีโนเวทขายต่อ


มันจะมีอีกข้อได้เปรียบของพวกทุนหนาๆครับ เขาจะได้ดอกเบี้ยถูกกว่าปกติครับ